你可以不买房住,可以不投资房产,但你不能不知道中国房价的变迁过程,它伴随着改革开放的整个过程,也是国人财富的变迁史。

说到房价要先从福利分房说起,那是计划经济时代特有的一种房屋分配形式,从1963年开始到1999结束,前后历经了30多年。那时分房标准主要以工龄、厂龄、家庭人员的结构等非经济性因素为依据,有多少人为了福利分房挣的脸红脖子粗,多少人又要送礼走关系,又有多少人最后通过抓阄得到了房子,那时房子就是一家人居住之地,没有经济属性。

而最早出现的房价数据是在1981年,当年浙江温州瑞安商品房热卖,68.85元/平方米,每套2600元。这个价格看起来还比较亲民,但算起来也要一个月才能买一平方米,而且这还是在小县城。

接下来数年,没见到房价数据的记载。到了1988年7月,中国第一个土地拍卖、按揭贷款,真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工,售价是1600元/平方米。

而房价这个概念从官方统计数据看,是在1987年才有的全国性的房价统计。当年商品房销售面积2697万平方米,相对于庞大的国民总数,实在太少,只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少?408元/平方米。看起来不高,但相对于当时的居民收入,也属于不可承受之重。

而在1989年2月15日,北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套,每平方米最高2000元,但只被预订了250套。没办法,还是太贵了。

到了上世纪90年代初,海南大开发推动了房地产市场的繁荣,那时海南成为淘金者的乐园,很多人都去淘金,很多企业也在海南派人设点。那时上海市中心房价涨到6000元/平方米,但随着1993年第一次房地产调控,海南、北海等地房地产泡沫破裂。泡沫破裂效应蔓延至全国,1994年上海市中心房价降到3000元/平方米,市场一片萧条。

直到1998年,在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。1998年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革,加快住房建设的通知》,要求自该年7月30日起停止福利性分房,全面实行住宅商品化。1999年,国务院又专门下发《在京中央和国家机关进一步深化住房制度改革实施方案》,规定在京中央机关和国家机关要“停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。随后,企业福利分房的尝试也被叫停。

也就是在1998年,房价的单价跃上2000元。记得1998年的时候,北京海淀区清河附近的二手房的是2100元/平米。当时商品房很少,并且贷款条件十分苛刻。一般都是家里有房子拆迁才能买房。

而在1999年还是海淀水清木华园小区正在建设,开盘预售价格是4900元起。现在回过头来看,房地产市场化之后,房价应该大涨啊。但实际上没有,1998~2000年,房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然,房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。

到了2001年-2003年时,房价还是给足了很多人机会,小幅上涨。不过也就是在当时,市场上就出现了房价泡沫的声音。

而从2004年开始,房价开始如脱缰之野马,再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口,2004年同比暴涨18.7%。2005开始首次调控,首次调控房价的新旧“国八条”于3月和5月先后出台;9月银监会212号文件收紧房地产信托。虽然许多项目主动降价出售存量,但房价总体继续上涨。

2006年70/90政策出台,“国六条”要求重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。同一天,“国十五条”出台,规定90平方米以下住房须占项目总面积七成以上,也即“70/90政策”。但房价继续上涨,涨幅相对平稳,中小户型房增加。

2007年A股牛市之时又同比上涨16.9%,2007年9月《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》正式出台,这亦是后来被频繁提起的“9·27房贷新政”。这一年楼市价格暴涨、地王频现。

2008年中国楼市出现10年大拐点,量价齐跌。因此下半年宏观调控转向,管理层启动大规模刺激楼市消费政策,其他金融政策全线松绑。政府开始放宽二套房贷,对个人购二套普通自住房贷款予以放宽,并对住房转让环节营业税进行大幅减免。12月21日国务院办公厅发布支持房地产开发企业积极应对市场变化的“国13条”。

2009年大规模经济刺激政策之下房价同比上涨22.4%,创历史新高,楼市复苏。10月24日,《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》出台,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。短期内现观望,二手房成交量下降,2010年春节后市场恢复。

2010年国家加大调控力度,1月10日国务院出台国十一条,要求二套房贷款首付不得低于40%。4月15日,国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日,新国十条出台,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款。各地限购政策纷纷出台,上海和重庆试点房地产税。这被称为史上最严的房地产调控政策,但高价地王继续产生,3月后房价飙升。

2011年二套首付提高,“新国八条”公布,二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。上海和重庆正式实施房产税。但房价继续上涨。2012年开始严打小产权房,多部委多次强调坚持房地产调控不动摇,2月住建部称加快推进房产征收税扩大试点范围。国土部出台土地监管新政策,严打小产权房。但一线城市房价继续上涨。

2013年2月出台新国五条,不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策,坚决打击投资投机性购房,还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。3月国务院发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,其中二手房交易的个人所得税由交易总额的1%调整为按差额20%征收。开发商下半年不得不以价换量,房价缓慢增长。

2014年各地陆续松绑限购政策,9月30日央行出台房贷新政,对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,贷款购买第二套住房时,可按照首套房贷政策执行等。相对于此前信贷套数认定政策,本次政策对首套、二套、多套,在认定上都有放松。新政出台后,全国各地楼市皆迎来短暂成交高峰,房价停滞。

2015年3月央行、住建部、银监会联合发文,全国二套房首付降至四成;财政部通知,将个人出售普通住宅,营业税免征的购买年限由5年下调至2年。各地放开公积金政策,央行截至目前3次降息,全国房价出现差别化趋势。